Dubai Telegraph - Vale a pena comprar imóvel?

Vale a pena comprar imóvel?

Nos últimos anos o mercado imobiliário brasileiro viveu um paradoxo. De um lado, os preços de venda e de locação subiram acima da inflação; de outro, o custo do crédito disparou e os rendimentos de investimentos financeiros superaram com folga os ganhos com imóveis. Os dados mais recentes do Índice FipeZAP ajudam a entender esse dilema. O indicador, que acompanha os preços de venda de unidades residenciais em 56 cidades, mostra que 2025 terminou com alta acumulada de 6,52%, a segunda maior valorização em onze anos e superior à inflação oficial. Enquanto a inflação medida pelo IPCA ficou em 4,18% e o IGP‑M recuou 1,05%, os imóveis residenciais conseguiram preservar poder de compra. Mas a força recente esconde diferenças internas: apartamentos de um dormitório valorizaram 8,05% em 2025, enquanto unidades maiores tiveram avanço de 5,34%. O preço médio nacional alcançou R$ 9.611/m², chegando a R$ 11.669/m² em apartamentos compactos. Nas cidades, os destaques foram Salvador (16,25%), João Pessoa (15,15%) e Vitória (15,13%), mas mercados maduros como São Paulo (4,56%) e Rio de Janeiro (5,21%) exibiram aumento moderado.

No universo da locação, o FipeZAP de aluguéis aponta que os novos contratos ficaram 9,44% mais caros em 2025, quase o dobro da inflação. Imóveis com três quartos lideraram com alta de 10,19%, e o custo médio nacional do aluguel atingiu R$ 50,98/m², chegando a R$ 68,37/m² nos apartamentos de um dormitório. Esse movimento pressiona quem mora de aluguel, mas não torna o aluguel um investimento atrativo: a rentabilidade média anual do aluguel residencial no fim de 2025 era de 5,96%, inferior aos retornos de CDBs e títulos públicos.

Juros altos e crédito mais caro
A valorização recente ocorreu apesar de uma Selic de 15% ao ano no fim de 2025. Economistas ouvidos pelo InfoMoney apontam que o custo efetivo do financiamento imobiliário, considerando a taxa referencial (TR) e tarifas bancárias, chega a 13,26% ao ano. Cada ponto percentual de queda na Selic reduz a parcela do financiamento em 7 % a 8 %, por isso há expectativa de que os cortes previstos para 2026 — o Banco Central projeta Selic entre 12% e 12,5% ao final do ano — aliviem o bolso dos compradores. Esperar pode custar caro, alertam planejadores financeiros: quando a Selic cai, a demanda por crédito aumenta e os imóveis tendem a valorizar. Em vez de adiar a compra, a estratégia sugerida é negociar um financiamento agora e, quando os juros caírem, solicitar portabilidade ou renegociação para reduzir a taxa.

Outro fator que influencia o orçamento é o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que atualiza os saldos devedores de imóveis na planta. Em 2025, o INCC acumulou alta de 6,41%. Para quem compra na planta, a Selic é menos relevante no curto prazo; o INCC determina quanto o saldo devedor cresce até a entrega do imóvel. Especialistas recomendam atenção às cláusulas contratuais (tipo de indexador, seguros embutidos, taxas administrativas) e reforçam a importância de uma entrada maior ou uso do FGTS para reduzir o saldo financiado.

Reforma tributária e nova estrutura de crédito
O setor imobiliário inicia 2026 em meio à implementação da reforma tributária. A cobrança de IBS e CBS começa a ser testada e, ao longo de oito anos, substituirá cinco tributos por um sistema dual de IVA. Para imóveis populares (até R$ 200 mil), o Ministério da Fazenda projeta redução de até 5,5 % no custo total, enquanto imóveis de R$ 2 milhões devem ficar 2,3 % mais caros. A reforma promete maior transparência e combate à informalidade, o que tende a atrair funding mais barato e investidores de longo prazo.

Há também mudanças no modelo de crédito. Em outubro de 2025, o Conselho Monetário Nacional aprovou um esquema que permite usar recursos da poupança para alavancar R$ 111 bilhões adicionais em financiamento imobiliário. Programas como Minha Casa Minha Vida e Reforma Casa Brasil foram reajustados e contam com fiscalização por inteligência artificial, ampliando a oferta de imóveis populares e de reformas para famílias com renda até R$ 9.600.

Demografia e mudanças de comportamento
Mesmo com a população total estabilizando-se apenas em meados da década de 2040, o número de lares continua crescendo. O bônus demográfico ainda favorece a demanda por moradia. Entretanto, o envelhecimento populacional e o encarecimento da mobilidade urbana fazem crescer a preferência por apartamentos compactos e bem localizados. Esses fatores estimulam a construção de unidades menores e contribuem para a valorização maior dos imóveis de um dormitório.

Vale a pena comprar?
Os dados mostram que imóveis residenciais no Brasil preservaram valor em termos reais e que aluguéis subiram acima da inflação nos últimos anos. No entanto, a decisão de comprar deve considerar mais do que preços: envolve custos de transação (ITBI, registro, corretagem), manutenção, IPTU, condomínio e eventual vacância. Investir em um imóvel para obter renda de aluguel rende em média 5% a 6% ao ano, abaixo do retorno de títulos públicos atrelados ao CDI, que superam 13% ao ano. Além disso, imóveis são ilíquidos — vender rapidamente pode exigir descontos significativos e o comprador arca com custos e impostos enquanto espera.

A análise de especialistas em finanças entrevistados pela imprensa é quase unânime em ressaltar que esperar uma queda substancial na Selic pode ser ilusório. Quando os juros caem, o preço sobe e neutraliza parte do ganho. Para quem precisa de moradia e pretende permanecer no imóvel por muitos anos, a compra pode fazer sentido, especialmente se conseguir negociar desconto em unidades prontas ou próximas da entrega. O financiamento permite travar o preço hoje e, posteriormente, reduzir a taxa de juros via portabilidade.

Por outro lado, investidores que buscam apenas retorno financeiro encontram alternativas mais rentáveis e líquidas na renda fixa e em fundos imobiliários. Muitos comentaristas nas redes reforçam isso ao comparar a valorização de imóveis com o CDI e apontar que propriedades compradas há uma década perderam valor real. Outros mencionam impostos altos, insegurança jurídica e queda da população como fatores de risco. Há, porém, quem defenda a compra de imóveis “na baixa” para revenda futura, ou a estratégia de reinvestir os aluguéis em aplicações financeiras para acelerar a construção de patrimônio.

Resumo e perspetivas para o futuro próximo
Comprar imóvel no Brasil em 2026 exige avaliação criteriosa. O mercado está em fase de consolidação, com preços ainda firmes e perspectiva de juros em queda moderada. Para quem busca segurança de moradia e pretende permanecer no imóvel, a aquisição pode ser vantajosa, desde que a parcela caiba no orçamento e haja planejamento para custos adicionais. Para quem deseja apenas investir, a combinação de aluguel relativamente baixo, alta carga tributária e rentabilidades superiores na renda fixa sugere que fundos imobiliários ou títulos públicos podem ser alternativas mais atraentes. Em última instância, a decisão deve equilibrar expectativas de valorização, necessidade pessoal de moradia e apetite ao risco. U.Sellmer

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Bolha, de ia inflada sem freio

O entusiasmo com a inteligência artificial (IA) atravessa o planeta como um furacão. Em poucos anos, modelos capazes de gerar textos, imagens e códigos catalisaram uma corrida por chips, centros de dados e talentos que já movimenta trilhões de dólares. Grandes consultorias estimam que os gastos globais com IA devem atingir cerca de US$ 1,5 trilhão antes do fim de 2025, um crescimento de quase 90 % em relação ao ano anterior. Esse apetite se reflete nas bolsas: ações associadas à IA responderam por mais de três quartos dos ganhos do principal índice dos Estados Unidos, enquanto empresas como a Nvidia viram seu valor disparar mais de 44 000 % na última década, alcançando a inédita marca de US$ 5 trilhões em valor de mercado. Microsoft, Meta e Alphabet também acumulam valorizações de três dígitos, com capitalizações trilionárias que hoje superam o produto interno bruto de muitos países.Por trás da euforia, investidores despejam recursos em projetos cada vez mais ambiciosos. Um consórcio liderado por grandes nomes do setor anunciou neste ano um empreendimento para construir dezenas de gigantescos data centers e usinas de energia dedicadas à IA. O projeto, batizado de Stargate, nasceu com aporte inicial de US$ 100 bilhões e pode chegar a meio trilhão de dólares. Ao mesmo tempo, a OpenAI, uma das pioneiras na área, prepara uma oferta pública de ações que poderia avaliá‑la em mais de US$ 1 trilhão, enquanto seus custos anualizados já superam em muito a receita. Analistas estimam que, apenas no primeiro semestre de 2025, a empresa faturou cerca de US$ 4,3 bilhões, mas amargou prejuízos superiores a US$ 13 bilhões. Outra gigante, a Meta, anunciou planos para investir centenas de bilhões de dólares em infraestrutura de IA nos próximos anos. A escala desses investimentos lembra o final dos anos 1990, quando qualquer empresa com um “.com” no nome obtinha financiamentos exorbitantes, e levanta a pergunta inevitável: estaríamos inflando uma nova bolha?Euforia e receioPesquisas com gestores revelam que a hipótese de uma bolha de IA divide o mercado. Uma sondagem mensal feita por um grande banco norte‑americano mostrou que 54 % dos investidores já enxergam sinais de exuberância excessiva nas ações ligadas à inteligência artificial, enquanto 38 % discordam dessa leitura. O alerta também parte de autoridades: o banco central do Reino Unido classificou como “material” o risco de uma correção abrupta das bolsas caso o humor em torno da IA esfriasse, ressaltando que as avaliações recordes e a concentração de valor em poucas empresas lembram a fase final da bolha pontocom. Para o Banco da Inglaterra, 30 % da capitalização do S&P 500 está nas mãos de um punhado de companhias de tecnologia, tornando o índice vulnerável a movimentos de pessimismo.O receio não se limita ao Velho Continente. O diretor de investimentos de um dos maiores fundos soberanos da Ásia afirmou recentemente que há “uma bolha de propaganda” em torno de startups de IA em estágio inicial: qualquer empresa com a sigla no nome consegue múltiplos gigantescos, independentemente da receita. O fundador de uma gigante do comércio eletrônico, por sua vez, observou em evento de tecnologia que, quando o entusiasmo é tão grande, “todo experimento é financiado” e torna‑se difícil separar boas ideias de projetos fadados ao fracasso. Até mesmo o presidente de uma das maiores desenvolvedoras de modelos admite que os investidores estão “superexcitados” com a IA e que alguém sairá perdendo muito dinheiro, embora não se saiba quem.Uso real menor que o hypeEnquanto o capital flui, os dados de adoção desenham um cenário menos exuberante. Levantamentos do Bureau do Censo dos Estados Unidos, que acompanha mais de um milhão de empresas, indicam que a proporção de grandes corporações com mais de 250 funcionários que utilizam ferramentas de inteligência artificial caiu de quase 14 % em meados de junho para pouco menos de 12 % em agosto. Para investidores que acreditavam que a IA empresarial revolucionaria todos os setores, a queda é um sinal de alerta. Pesquisadores apontam que 95 % das empresas que adotaram softwares de IA não viram qualquer receita adicional. Os custos operacionais dispararam — treinar um modelo de ponta pode custar centenas de milhões de dólares — e aplicações práticas capazes de justificar esses gastos ainda são raras.Especialistas em mercado de trabalho chamam atenção para as limitações tecnológicas que pesam no retorno das ferramentas generativas. Os modelos continuam propensos a “alucinar” respostas incorretas, têm dificuldade em lidar com tarefas críticas e não são capazes de aprender de maneira contínua como humanos, o que reduz os ganhos produtivos. Além disso, agentes autônomos, um dos campos mais promissores, completam apenas cerca de um terço das tarefas complexas com sucesso. Esses entraves explicam por que, apesar das manchetes, muitas empresas resistem a substituir processos consagrados por soluções automatizadas.Corrida geopolítica e disparidadesA disputa pela supremacia da inteligência artificial extrapola o universo financeiro. Autoridades norte‑americanas tratam a tecnologia como uma corrida estratégica contra a China, baseadas na ideia de que quem alcançar primeiro uma inteligência artificial geral (AGI) obterá vantagem militar e econômica decisiva. O problema, salientam pesquisadores, é que ninguém sabe ao certo o que seria essa AGI ou como alcançá‑la. Enquanto os Estados Unidos apostam em modelos cada vez maiores, a estratégia chinesa tem sido diferente: desenvolver sistemas mais eficientes e baratos e aplicá‑los rapidamente em setores produtivos. Caso Pequim consiga oferecer modelos de baixo custo para o resto do mundo, isso poderá frustrar expectativas de retorno nos projetos estadunidenses.O frenesi em torno da IA também está ligado à infraestrutura energética. A nova onda de modelos exige quantidades colossais de eletricidade, e a construção de data centers tornou‑se prioridade para governos e empresas. Uma estimativa financeira sugere que os Estados Unidos poderiam receber US$ 1 trilhão em investimentos em centros de dados nos próximos cinco anos, com igual montante aplicado em outros países. O aumento do consumo de energia e a necessidade de gerar eletricidade adicional gera debates sobre sustentabilidade e segurança energética — e coloca em xeque projetos que prometem ganhos fáceis sem considerar custos ambientais e logísticos.Ecos da história e liçõesComparar o momento atual a bolhas passadas oferece pistas. Um estudo publicado em periódico acadêmico analisou duas centenas de anos de inovações radicais, de ferrovias e telégrafo ao rádio, internet e smartphones, mapeando 51 tecnologias que geraram bolhas no mercado de ações. Os autores concluíram que 73 % dessas inovações produziram algum comportamento de bolha e que as maiores explosões ocorreram quando a tecnologia era altamente disruptiva, possuía fortes efeitos de rede e era amplamente visível ao público. Após o estouro, contudo, o valor agregado continuou crescendo: a bolha funcionou como uma “subvenção espontânea”, acelerando a difusão e saturação da inovação. Essa leitura inspira algum otimismo — mesmo que haja correção, a IA tende a permanecer e amadurecer.Economistas também destacam diferenças importantes em relação à bolha pontocom. Na virada do século, muitas empresas listadas tinham pouca ou nenhuma receita, ao passo que hoje várias gigantes de IA exibem lucros robustos. Analistas lembram que as receitas das empresas do setor têm crescido em ritmo parecido ao de suas ações e que a tecnologia já é utilizada por grande parte das companhias da lista Fortune 500. Além disso, as atuais apostas são em sua maioria financiadas com capital próprio, e não com dívida, o que reduz o risco de crise sistêmica. Ainda assim, as avaliações em patamares históricos e as expectativas de crescimento ilimitado suscitam prudência.Vozes divergentesNo cenário de incerteza, executivos e investidores manifestam opiniões divergentes. O presidente de um grande banco norte‑americano reconheceu que a inteligência artificial é uma revolução genuína, mas alertou que “parte do dinheiro investido agora provavelmente será desperdiçado”. O analista de um banco europeu defende que estamos diante de um ciclo normal de mercado, em que empresas entregam resultados compatíveis com o preço das ações e possuem capacidade financeira real para sustentar investimentos em pesquisa. Segundo ele, o atual movimento se assemelha mais a um “superciclo de investimentos” do que a uma bolha pura e simples.Outros especialistas são mais céticos. Um pesquisador de Oxford observa que as empresas ainda não encontraram aplicações duradouras que justifiquem os custos crescentes e que o entusiasmo se baseia na expectativa de uso futuro, não em receitas presentes. Um analista britânico calcula que a especulação em torno da IA seja 17 vezes maior do que a que antecedeu o estouro das pontocom e quatro vezes maior do que a bolha imobiliária de 2008. O economista‑chefe de uma organização internacional, por sua vez, prevê que um colapso “ao estilo pontocom” não derrubará a economia global, mas que alguns acionistas podem sofrer perdas consideráveis.Para onde vamos?O consenso entre os especialistas é que a bolha de IA, se é que existe, não pode ser simplesmente estourada por decreto. A combinação de inovação genuína, competição geopolítica e promessa de ganhos extraordinários cria um ambiente em que poucos têm interesse em puxar o freio. Mesmo gestores que acreditam estar numa bolha continuam investidos em empresas de IA porque não querem perder a próxima grande revolução. A história ensina que a exuberância acabará se ajustando à realidade: projetos sem retorno serão abandonados, startups desaparecerão e apenas algumas gigantes sobreviverão, possivelmente mais fortes do que nunca. Para investidores e profissionais, a lição é clara: separar o hype dos fundamentos, avaliar utilidade real e não ignorar riscos. A inteligência artificial transformará negócios e sociedades — mas, como em toda tecnologia radical, os caminhos serão tortuosos, e o estouro da bolha não significará o fim da inovação.